A construtora atrasou a entrega do meu imóvel. O que posso receber?

Quem compra na planta organiza a vida em torno da data de entrega. Vende ou deixa de alugar outro imóvel, planeja a mudança, às vezes continua pagando aluguel. Quando a data passa e as chaves não vêm, a construtora costuma responder que o contrato tem prazo de tolerância e que o atraso foi causado por chuva, falta de material ou burocracia. Cada um desses argumentos já foi examinado pelo TJSC, com resultados que o comprador precisa conhecer.

A tolerância de 180 dias vale?

Vale, dentro de limites. Cláusula de tolerância é a que dá à construtora um prazo extra, além da data prometida, sem que isso conte como atraso. A Lei 4.591/1964, com a mudança feita pela Lei 13.786/2018, aceita essa folga até 180 dias corridos, desde que esteja escrita de forma clara e destacada no contrato. Dentro desse período, o comprador não pode desfazer o negócio nem cobrar multa.

A 2ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos do TJSC considerou válida a cláusula expressa, separada das demais e com destaque visual, e entendeu que ela vale automaticamente, sem aviso prévio ao comprador (Apelação n. 0010980-68.2017.8.24.0033).

O que passa dos 180 dias não se sustenta. A 8ª Câmara de Direito Civil declarou parcialmente nula a cláusula que permitia à construtora prorrogar a entrega por até doze meses, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada (Apelação n. 5011000-42.2024.8.24.0125). E a 6ª Câmara de Direito Civil corrigiu uma sentença que havia aplicado a tolerância duas vezes, uma sobre a data original e outra sobre a data já prorrogada (Apelação n. 5025668-78.2024.8.24.0008).

Atrasos atribuídos a pandemia, escassez de material ou burocracia municipal costumam ser tratados como risco do próprio negócio da construtora. Numa decisão de março de 2026, a 4ª Câmara de Direito Civil afirmou que a pandemia, já conhecida quando o contrato foi assinado em 2021, é fortuito interno, isto é, um imprevisto que faz parte da atividade e por isso não livra a construtora da responsabilidade (Apelação n. 5006975-87.2023.8.24.0038).

Quanto se recebe pelo atraso

O STJ fixou, no Tema 996 dos recursos repetitivos (Segunda Seção, julgado em 11/09/2019), que, vencido o prazo de entrega com a tolerância incluída, o prejuízo do comprador é presumido. Ele não precisa provar que perdeu dinheiro. A indenização é paga como um aluguel mensal, calculado pelo valor de locação de um imóvel parecido, até a data em que o imóvel é efetivamente colocado à disposição. Esse valor é o que se chama de lucros cessantes, aquilo que o comprador deixou de ganhar por não ter o imóvel.

Na mesma tese, o STJ considerou ilícito cobrar juros de obra depois desse prazo e mandou trocar o índice de correção do setor, aplicado ao saldo devedor, pelo IPCA, salvo se o IPCA for mais pesado para o comprador.

Há um limite no alcance dessa tese. Seu texto foi fixado para contratos do Programa Minha Casa, Minha Vida. As ementas de duas decisões do TJSC deste ano, citadas abaixo, invocam o tema sem mencionar o programa. Para quem comprou fora dele, o tema serve de apoio ao pedido, mas a redação da tese se refere ao programa.

Em agosto de 2026, a 8ª Câmara de Direito Civil reconheceu que o prejuízo é presumido e reduziu os lucros cessantes, que a sentença havia fixado em 2% do valor atualizado do imóvel, para o valor do aluguel de imóvel semelhante, a ser apurado depois da sentença (Apelação n. 5011000-42.2024.8.24.0125). Já a 7ª Câmara manteve a fixação de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, adotada porque o comprador não provou o valor do aluguel (Apelação n. 5017291-64.2023.8.24.0005).

A 1ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos dispensou a prova do uso que seria dado ao imóvel e afastou a tese de que os compradores seriam investidores, porque eram pessoas físicas que quitaram o saldo com FGTS para moradia própria (Apelação n. 5037387-51.2020.8.24.0023).

A indenização termina quando o imóvel é de fato disponibilizado. A 6ª Câmara de Direito Civil não aceitou como prova um registro interno de liberação feito pela própria construtora, mas considerou que o atraso acabou quando o comprador foi chamado para a vistoria e recusou as chaves por defeitos pequenos, que não impediam morar no imóvel. Nesse caso, fixou lucros cessantes de R$ 2.778,00 e mandou devolver em dobro os juros de obra cobrados no período (Apelação n. 5025668-78.2024.8.24.0008).

A multa do contrato pode ser invertida?

Muitos contratos preveem multa só contra o comprador que atrasa. O STJ decidiu no Tema 971, em maio de 2019, que, em contrato de adesão (aquele que o comprador só assina, sem negociar as cláusulas), essa multa deve servir de medida para a indenização devida pela construtora que atrasa. É o que se chama de inverter a multa.

A 2ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos aplicou a inversão e fixou dano moral num caso de atraso significativo com retenção indevida de valores (Apelação n. 5015351-52.2021.8.24.0064). A 5ª Câmara de Direito Civil arbitrou 5% do valor do contrato para um atraso de cerca de dois meses (Apelação n. 5003030-96.2025.8.24.0014).

Há divergência sobre somar a multa com os aluguéis. A 2ª Câmara de Direito Civil, em outubro de 2026, declarou nula a renúncia à indenização que a construtora fez o comprador assinar em aditivo, concedeu a multa e negou os lucros cessantes, por aplicação do Tema 970 do STJ (também de maio de 2019), que em regra proíbe juntar as duas verbas (Apelação n. 0302852-04.2015.8.24.0082). A 7ª Câmara de Direito Civil rejeitou a soma automática de uma multa invertida de 25% do contrato com aluguéis já deferidos, no mesmo caso em que manteve os 0,5% ao mês (Apelação n. 5017291-64.2023.8.24.0005).

Na minha opinião, vale pedir a multa invertida e os aluguéis de forma alternativa e deixar a escolha para o laudo do valor do aluguel, porque a verba mais vantajosa varia conforme o caso.

A Lei 13.786/2018 também criou uma indenização própria. Se a entrega passar da tolerância de 180 dias e o contrato não for desfeito, o comprador que está em dia recebe, na entrega da unidade, 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, proporcional aos dias. A mesma lei proíbe somar essa indenização com a multa devida quando o contrato é desfeito. A lei entrou em vigor na data de sua publicação, no fim de 2018, e quem assinou o contrato antes disso precisa de análise caso a caso.

Cabe dano moral?

Aqui o consumidor encontra a maior resistência. Dano moral é a indenização pelo sofrimento ou pela angústia, e não pelo prejuízo em dinheiro. A 8ª Câmara de Direito Civil, a 6ª e a 2ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos o negaram por entender que o atraso, por si só, é apenas descumprimento de contrato. Em casos de atraso curto, a 6ª Câmara chamou o episódio de mero dissabor.

A 5ª Câmara de Direito Civil decidiu de outro modo no caso de um comprador privado do imóvel por muitos anos. Considerou que o atraso, somado às dificuldades financeiras e emocionais da família, à condição de saúde da filha e à necessidade de ir à Justiça para provar que a obra não estava pronta, configura dano moral (Apelação n. 0312502-27.2018.8.24.0064). Para quem pretende pedir essa verba, o que importa é documentar o que o atraso causou na vida da família.

Quando a construtora escapa

Nem todo atraso gera indenização. A 2ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos julgou improcedentes todos os pedidos de compradores cujo habite-se (o documento da prefeitura que libera o imóvel para uso) saiu dentro do prazo prorrogado por tolerância de 120 dias, e cuja demora na entrega das chaves decorreu de inadimplência e do atraso na regularização do financiamento (Apelação n. 0005435-07.2014.8.24.0038). Por isso, convém conferir quem deu causa à demora.

E se eu quiser desistir do contrato?

Superada a tolerância, o comprador que não deu causa ao atraso pode pedir o desfazimento do contrato, que a lei chama de resolução, e receber de volta tudo o que pagou, mais a multa prevista, em até 60 dias corridos contados do desfazimento. A 5ª Câmara de Direito Civil reconheceu que os lucros cessantes também são devidos quando o comprador opta pelo desfazimento (Apelação n. 0312502-27.2018.8.24.0064).

Orientação preliminar

Para quem está com a entrega atrasada, algumas providências ajudam a preservar os direitos.

1. Reúna o contrato com o quadro-resumo, o memorial e todos os aditivos, e verifique a data prevista de entrega, a tolerância e se ela está em destaque, porque a lei exige que a tolerância seja clara e destacada.
2. Mantenha as parcelas em dia. O comprador inadimplente enfraquece a tese de que o atraso é só da construtora, como ocorreu na decisão que julgou improcedente a ação.
3. Não assine aditivos que renunciem à indenização sem avaliação prévia. A 2ª Câmara de Direito Civil considerou nula a renúncia feita sem concessões mútuas.
4. Registre por escrito toda comunicação sobre a obra e guarde recibos de aluguel, notas de mudança e demais despesas causadas pelo atraso, que servem para o dano material e, se for o caso, o moral.
5. Peça ao advogado a avaliação sobre continuar no contrato, com aluguéis e multa, ou desfazê-lo com devolução dos valores.

Essa orientação é geral e preliminar. A solução depende dos documentos e das particularidades de cada caso, por isso é indispensável consultar um advogado antes de tomar qualquer providência.

Perguntas frequentes

Comprei como investimento. Perco o direito?

Não necessariamente. A 1ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos manteve a aplicação do Código de Defesa do Consumidor para compradores pessoas físicas que usaram FGTS para moradia própria (Apelação n. 5037387-51.2020.8.24.0023).

A entrega das chaves encerra a contagem dos aluguéis?

Só quando o imóvel é de fato disponibilizado. A 5ª Câmara de Direito Civil exigiu data objetivamente comprovada da disponibilização, e não a simples alegação da construtora (Apelação n. 5001723-31.2021.8.24.0020).

O banco do financiamento também responde?

Em programa habitacional em que o banco atua como agente executor, a 1ª Câmara de Direito Civil o responsabilizou solidariamente, isto é, ao lado da construtora e pelo valor inteiro, porque ele fiscalizava a obra e podia substituí-la (Apelação n. 0311602-78.2017.8.24.0064).

Fontes consultadas

• Lei 4.591/1964, art. 43-A, caput e §§ 1º a 3º, incluído pela Lei 13.786/2018, texto conferido no LexML/Senado.
• STJ, Tema Repetitivo 996 (REsp 1.729.593/SP, Segunda Seção, j. 11/09/2019) e Temas 970 e 971 (Segunda Seção, j. 22/05/2019), conferidos no Banco Nacional de Precedentes (CNJ) e na página de temas repetitivos do STJ.
• TJSC, 2ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, Apelação n. 0010980-68.2017.8.24.0033, rel. Adriana Mendes Bertoncini, j. 25/06/2026.
• TJSC, 8ª Câmara de Direito Civil, Apelação n. 5011000-42.2024.8.24.0125, rel. Alex Heleno Santore, j. 18/08/2026.
• TJSC, 6ª Câmara de Direito Civil, Apelação n. 5025668-78.2024.8.24.0008, rel. Quitéria Tamanini Vieira, j. 03/09/2026.
• TJSC, 4ª Câmara de Direito Civil, Apelação n. 5006975-87.2023.8.24.0038, rel. Gustavo Henrique Aracheski, j. 13/03/2026.
• TJSC, 7ª Câmara de Direito Civil, Apelação n. 5017291-64.2023.8.24.0005, rel. Marcelo Pons Meirelles, j. 23/07/2026.
• TJSC, 1ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, Apelação n. 5037387-51.2020.8.24.0023, rel. Claudio Eduardo Regis de Figueiredo e Silva, j. 15/04/2026.
• TJSC, 2ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, Apelação n. 5015351-52.2021.8.24.0064, rel. Adriana Mendes Bertoncini, j. 21/05/2026.
• TJSC, 5ª Câmara de Direito Civil, Apelação n. 5003030-96.2025.8.24.0014, rel. Gladys Afonso, j. 15/09/2026.
• TJSC, 2ª Câmara de Direito Civil, Apelação n. 0302852-04.2015.8.24.0082, rel. Brigitte Remor de Souza May, j. 01/10/2026.
• TJSC, 5ª Câmara de Direito Civil, Apelação n. 0312502-27.2018.8.24.0064, rel. Gladys Afonso, j. 02/12/2025.
• TJSC, 2ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, Apelação n. 0005435-07.2014.8.24.0038, rel. Edson Marcos de Mendonça, j. 06/07/2026.
• TJSC, 5ª Câmara de Direito Civil, Apelação n. 5001723-31.2021.8.24.0020, rel. Luiz Cézar Medeiros, j. 14/07/2026.
• TJSC, 1ª Câmara de Direito Civil, Apelação n. 0311602-78.2017.8.24.0064, rel. Mauro Ferrandin, j. 21/05/2026.